Môi giới bất động sản được xem là một doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh thuộc dạng thúc đẩy giao dịch bất động sản giữa nhà đầu tư với khách hàng mua BĐS, đóng vai trò là trung gian giới thiệu kèm là sàn giao dịch BĐS. Bởi thế nên làm cho bài toán hạch toán doanh thu môi giới bất động sản có sự khác biệt không nhỏ với các doanh nghiệp làm chủ đầu tư.
Đặc biệt khi doanh số kinh doanh của môi giới lẻ chủ yếu đều đến từ hoa hồng chiết khấu bán BĐS, vậy nên tầm quan trọng của nhân viên môi giới BĐS rất trọng yếu, toàn bộ nghiệp vụ kế toán thường tính toán lương thưởng nhân viên cùng với chiết khấu hoa hồng trong giao dịch bất động sản thành công.
Điều kiện nên có khi hạch toán doanh thu môi giới địa ốc
+ BĐS được bán cho người mua được hoàn thành toàn bộ thủ tục cần thiết, đã được bàn giao cho khách mua nhà, môi giới bất động sản chuyển giao xong cả rủi ro kèm theo ích lợi đã được gắn liền với quyền sở hữu BĐS đến khách hàng.
+ Doanh số dựa vào cho thuê hay bán BĐS xác định rõ ràng, môi giới bất động sản đã hoàn thành xác định tất cả các chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.
Chỉ khi đủ các điều kiện này sàn phân phối BĐS mới thực hiện ghi nhận lại doanh số BĐS, tiến tới có thể hạch toán được doanh số bất động sản.
Hạch toán doanh thu môi giới nhà đất
Việc hạch toán doanh thu môi giới bất động sản, bộ phận kế toán sẽ phải hiểu rõ được giới hạn hoạt động của nhân viên kinh doanh và chăm sóc khách hàng nhằm cung cấp thông tin dự án tới khách mua BĐS.
Hạch toán các khoản phí môi giới BĐS
Trong đó khoản phí môi giới bất động sản sẽ tổng cộng bao gồm tiền nhân công là lương cho nhân viên tư vấn, trích bảo hiểm các loại theo quy định, khoản phí đóng thuế thu nhập cá nhân cho nhân sự lương cao, cùng với những chi phí chung khác.
Chi phí sản xuất chung được dùn tại sàn phân phối BĐS thường là các công cụ cùng thiết bị phục vụ công việc được bàn giao cho nhân sự để tăng cường chăm sóc khách hàng chẳng hạn phần mềm bất động sản (Landsoft Agency), máy vi tính, bút, thước, bàn ghế, đồng phục, máy in, giấy tờ, tờ rơi, tiền phí dùng điện thoại, các vật dụng khác….
Nhất là cộng thêm những chi phí phục vụ để tiếp đón khách hàng: hóa đơn ăn uống phải bill hoặc bảng kê đi kèm, chi phí cho nhân sự khác gồm: lương nhân viên quản lý, kế tóan… chi phí giấy bút, văn phòng phẩm các loại, khấu hao thiết bị văn phòng: bàn ghế, máy tính…… đều không thể đưa vào trong giá vốn sẽ để ở chi phí quản lý doanh nghiệp sau này tính lãi lỗ của doanh nghiệp.
+ Những chứng từ, giấy tờ từ ngân hàng: cuối tháng ra ngân hàng: UNC, sao kê chi tiết, giấy báo nợ, lấy sổ phụ, các giấy báo khác được lưu trữ và làm căn cứ lên sổ sách kế toán
+ Cuối tháng kế toán sẽ thực hiện kết toán doanh số, chi phí được chi ra cùng với tổng kết tình hình kinh doanh giống với những công ty khác.
Tính toán khoản chi phí phải nộp cho thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
Khi làm kế toán cho môi giới BĐS lúc hạch toán doanh thu môi giới nên kiểm soát chặt chẽ doanh số cụ thể của mỗi loại hình BĐS khi bán hoặc cho thuê để có thể tính toán chính xác được loại hình dịch vụ tạo doanh thu cho nhân viên kinh doanh BĐS. Tiếp theo nhân viên kế toán thực hiện tính ra được chi phí chính là giá vốn mà dịch vụ BĐS mang lại so với doanh số thu về.
Trong đó hạch toán doanh thu môi giới chi tiết cho môi giới bất động sản cần hạch toán:
+ Nợ TK 131 chính là khoản phí phải thu của khách khi bán BĐS nhưng chưa thu được ngay bằng tiền. Đặc biệt với các sản phẩm bất động sản chịu thuế: giá trị gia tăng, thuế bảo vệ môi trường, khoản thuế tiêu thụ đặc biệt, bộ phận kế toán lúc này cần hạch toán doanh thu bán hàng đồng thời phục vụ các dịch vụ theo giá bán chưa kèm theo thuế, riêng các khoản thuế gián thu cần phải được nộp riêng biệt khi đã được khi nhận doanh số thu về, bao gồm nợ TK 131 là khoản nợ khách hàng phải thanh toán tổng giá, TK 511 chính là doanh số bán hàng BĐS cùng với các dịch vụ chưa thuế được cung cấp, TK 333 là khoản tiền thuế cần nộp cho quốc gia.
Chẳng hạn nếu các khoản thuế cần nộp mà không tách được, kế toán cần ghi nhận lại doanh thu gồm phần tiền thuế phải nộp. Hạch toán kế toán doanh thu cần tính toán khoản tiền thuế phải nộp theo nghĩa vụ đồng thời ghi chú giảm doanh số thu về.
Riêng những bất động sản đã bán bị khách hàng trả lại, kế toán khi hạch toán doanh thu môi giới cũng cần nêu rõ doanh số thu về khi bán hàng và cung ứng dịch vụ khách hàng ở giá bán chưa tính thuế (nợ TK 511), những khoản thuế cùng chi phí cần nộp lên nhà nước – là số thuế GTGT của bất động sản bán bị trả lại, chi tiết cho từng loại thuế kèm theo khoản phí thu về từ khách hàng bất động sản.
Trong trường hợp môi giới bất động sản bán bất động sản cho khách hàng mua bất động sản khi có chính sách bán hàng chiết khấu thương mại cùng chính sách giảm giá thì số tiền giảm giá, chiết khấu đó đều được ghi lại rõ ràng ở trên hóa đơn. Từ đấy kế toán sẽ phản ánh doanh thu theo giá đã trừ chiết khấu, giảm giá (đã được ghi lại trong doanh thu thuần) và không thể hiện cụ thể số tiền giảm giá hay chiết khấu bất động sản.
Trường hợp trên hợp đồng bán bất động sản không có tiền giảm giá hay chiết khấu bởi khách hàng mua BĐS không đạt đủ điều kiện hưởng giảm giá hay chưa xác định số phải chiết khấu, giảm giá thì hạch toán doanh thu môi giới cũng được lưu lại là giá sản phẩm chưa được trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Bởi thế khi đã tính toán doanh thu, khi khách mua nhà có đủ điều kiện hưởng giảm giá, chiết khấu thì nhân viên kế toán cần phải ghi nhận khoản chiết khấu, giảm giá chính là khoản tiền giảm doanh thu gộp.
Để đảm bảo hạch toán doanh thu môi giới chặt chẽ, chính xác và hạn chế sai sót, phần lớn các tập đoàn địa ốc, sàn phân phối BĐS đã sử dụng tới phần mềm bất động sản như Landsoft Agency với mục đích tăng cường kiểm soát và hạch toán doanh thu bất động sản chính xác hơn.
Xem thêm thông tin tại: https://landsoft.com.vn/
Đặc biệt khi doanh số kinh doanh của môi giới lẻ chủ yếu đều đến từ hoa hồng chiết khấu bán BĐS, vậy nên tầm quan trọng của nhân viên môi giới BĐS rất trọng yếu, toàn bộ nghiệp vụ kế toán thường tính toán lương thưởng nhân viên cùng với chiết khấu hoa hồng trong giao dịch bất động sản thành công.
Điều kiện nên có khi hạch toán doanh thu môi giới địa ốc
+ BĐS được bán cho người mua được hoàn thành toàn bộ thủ tục cần thiết, đã được bàn giao cho khách mua nhà, môi giới bất động sản chuyển giao xong cả rủi ro kèm theo ích lợi đã được gắn liền với quyền sở hữu BĐS đến khách hàng.
+ Doanh số dựa vào cho thuê hay bán BĐS xác định rõ ràng, môi giới bất động sản đã hoàn thành xác định tất cả các chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.
Chỉ khi đủ các điều kiện này sàn phân phối BĐS mới thực hiện ghi nhận lại doanh số BĐS, tiến tới có thể hạch toán được doanh số bất động sản.
Hạch toán doanh thu môi giới nhà đất
Việc hạch toán doanh thu môi giới bất động sản, bộ phận kế toán sẽ phải hiểu rõ được giới hạn hoạt động của nhân viên kinh doanh và chăm sóc khách hàng nhằm cung cấp thông tin dự án tới khách mua BĐS.
Hạch toán các khoản phí môi giới BĐS
Trong đó khoản phí môi giới bất động sản sẽ tổng cộng bao gồm tiền nhân công là lương cho nhân viên tư vấn, trích bảo hiểm các loại theo quy định, khoản phí đóng thuế thu nhập cá nhân cho nhân sự lương cao, cùng với những chi phí chung khác.
Chi phí sản xuất chung được dùn tại sàn phân phối BĐS thường là các công cụ cùng thiết bị phục vụ công việc được bàn giao cho nhân sự để tăng cường chăm sóc khách hàng chẳng hạn phần mềm bất động sản (Landsoft Agency), máy vi tính, bút, thước, bàn ghế, đồng phục, máy in, giấy tờ, tờ rơi, tiền phí dùng điện thoại, các vật dụng khác….
Nhất là cộng thêm những chi phí phục vụ để tiếp đón khách hàng: hóa đơn ăn uống phải bill hoặc bảng kê đi kèm, chi phí cho nhân sự khác gồm: lương nhân viên quản lý, kế tóan… chi phí giấy bút, văn phòng phẩm các loại, khấu hao thiết bị văn phòng: bàn ghế, máy tính…… đều không thể đưa vào trong giá vốn sẽ để ở chi phí quản lý doanh nghiệp sau này tính lãi lỗ của doanh nghiệp.
+ Những chứng từ, giấy tờ từ ngân hàng: cuối tháng ra ngân hàng: UNC, sao kê chi tiết, giấy báo nợ, lấy sổ phụ, các giấy báo khác được lưu trữ và làm căn cứ lên sổ sách kế toán
+ Cuối tháng kế toán sẽ thực hiện kết toán doanh số, chi phí được chi ra cùng với tổng kết tình hình kinh doanh giống với những công ty khác.
Tính toán khoản chi phí phải nộp cho thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
Khi làm kế toán cho môi giới BĐS lúc hạch toán doanh thu môi giới nên kiểm soát chặt chẽ doanh số cụ thể của mỗi loại hình BĐS khi bán hoặc cho thuê để có thể tính toán chính xác được loại hình dịch vụ tạo doanh thu cho nhân viên kinh doanh BĐS. Tiếp theo nhân viên kế toán thực hiện tính ra được chi phí chính là giá vốn mà dịch vụ BĐS mang lại so với doanh số thu về.
Trong đó hạch toán doanh thu môi giới chi tiết cho môi giới bất động sản cần hạch toán:
+ Nợ TK 131 chính là khoản phí phải thu của khách khi bán BĐS nhưng chưa thu được ngay bằng tiền. Đặc biệt với các sản phẩm bất động sản chịu thuế: giá trị gia tăng, thuế bảo vệ môi trường, khoản thuế tiêu thụ đặc biệt, bộ phận kế toán lúc này cần hạch toán doanh thu bán hàng đồng thời phục vụ các dịch vụ theo giá bán chưa kèm theo thuế, riêng các khoản thuế gián thu cần phải được nộp riêng biệt khi đã được khi nhận doanh số thu về, bao gồm nợ TK 131 là khoản nợ khách hàng phải thanh toán tổng giá, TK 511 chính là doanh số bán hàng BĐS cùng với các dịch vụ chưa thuế được cung cấp, TK 333 là khoản tiền thuế cần nộp cho quốc gia.
Chẳng hạn nếu các khoản thuế cần nộp mà không tách được, kế toán cần ghi nhận lại doanh thu gồm phần tiền thuế phải nộp. Hạch toán kế toán doanh thu cần tính toán khoản tiền thuế phải nộp theo nghĩa vụ đồng thời ghi chú giảm doanh số thu về.
Riêng những bất động sản đã bán bị khách hàng trả lại, kế toán khi hạch toán doanh thu môi giới cũng cần nêu rõ doanh số thu về khi bán hàng và cung ứng dịch vụ khách hàng ở giá bán chưa tính thuế (nợ TK 511), những khoản thuế cùng chi phí cần nộp lên nhà nước – là số thuế GTGT của bất động sản bán bị trả lại, chi tiết cho từng loại thuế kèm theo khoản phí thu về từ khách hàng bất động sản.
Trong trường hợp môi giới bất động sản bán bất động sản cho khách hàng mua bất động sản khi có chính sách bán hàng chiết khấu thương mại cùng chính sách giảm giá thì số tiền giảm giá, chiết khấu đó đều được ghi lại rõ ràng ở trên hóa đơn. Từ đấy kế toán sẽ phản ánh doanh thu theo giá đã trừ chiết khấu, giảm giá (đã được ghi lại trong doanh thu thuần) và không thể hiện cụ thể số tiền giảm giá hay chiết khấu bất động sản.
Trường hợp trên hợp đồng bán bất động sản không có tiền giảm giá hay chiết khấu bởi khách hàng mua BĐS không đạt đủ điều kiện hưởng giảm giá hay chưa xác định số phải chiết khấu, giảm giá thì hạch toán doanh thu môi giới cũng được lưu lại là giá sản phẩm chưa được trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Bởi thế khi đã tính toán doanh thu, khi khách mua nhà có đủ điều kiện hưởng giảm giá, chiết khấu thì nhân viên kế toán cần phải ghi nhận khoản chiết khấu, giảm giá chính là khoản tiền giảm doanh thu gộp.
Để đảm bảo hạch toán doanh thu môi giới chặt chẽ, chính xác và hạn chế sai sót, phần lớn các tập đoàn địa ốc, sàn phân phối BĐS đã sử dụng tới phần mềm bất động sản như Landsoft Agency với mục đích tăng cường kiểm soát và hạch toán doanh thu bất động sản chính xác hơn.
Xem thêm thông tin tại: https://landsoft.com.vn/